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商業地產的運作特征

發布時間:2020-06-02  瀏覽:4118次  字號:  

◆商業地產的概念

  
       商業地產(Business Real Estate),簡單地說就是為一切商業活動提供場所的產業。它由房地產開發商作為投資主體直接參與,將投資估算、開發規劃、市場定位、業態組合、招商、銷售和營運管理等環節按一定的次序作為一個整體流程來運作,它包括商場、購物中心、寫字樓、專業市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的物業開發與經營,進行策劃、招商和日常營運管理,是多元化、多層次、多業態、大跨度的經濟活動,是商業與地產業緊密結合的復合型產業。
中國的房地產業經過多年的發展,競爭日趨白熱化。其中住宅地產的開發已經相當成熟,利潤空間也不斷縮小,越來越多的地產商將目光和資源投向了商業地產,以期獲得持續的利潤增長。目前全國商業地產的開發正進入了高速發展的軌道,成為地產界的新熱點。
發展商對住宅的開發,是將房屋銷售作為目標,售出房屋即可回籠資金,賺取利潤。由于住宅是用于居住的場所,絕大部分購買者是有居住的需要而購買,本身既是投資者,又是使用者,購買后都會居住,使住宅的實用價值得到發揮。樓盤只要銷售得好,項目就成功,很多發展商已經獲利頗豐。
將住宅的開發模式套用到商業地產的開發是比較普遍的現象。發展商開發商業物業的時候,將銷售獲利作為最終目標,一切以銷售為出發點,如果商鋪銷售不好就會想盡辦法促銷,為了銷售,發展商也會在商場的經營管理方面作出很多承諾,一旦商鋪銷售完成,產權轉移到中小投資者身上,在經營管理方面就不再繼續投入,商場并沒有興旺起來,甚至開業都困難,帶來了一系列的問題。對發展商而言,項目的聲譽和形象都會大打折扣,剩余商鋪的銷售會面臨很大的壓力,進而給發展商的聲譽造成不良影響,損害企業的公共形象和美譽度;對中小投資者而言,本身投資失敗,利益受損,特別是采取按揭貸款方式投資的業主,直接影響到還貸能力,引發銀行、發展商和業主三方面的資金糾紛。這樣的例子實在不勝枚舉。
那么,商業地產項目如何才算成功呢?商鋪銷售出去并不等于項目成功,銷售只是意味著產權的轉移,與物業本身是否發揮了作用并沒有必然聯系。商業地產必須使其價值得到充分發揮才算成功,其價值不在于用來居住,而在于能為商業經營帶來利潤,商業利潤是通過商品交易來實現,要求商業活動頻繁、交易暢旺,也就是通俗所說的“人氣”旺盛,這樣的商業地產項目才是真正成功的項目。

◆商業地產的開發經營模式
商業地產的開發經營不外乎出租和銷售,但是由于所處的地區、行業、商圈的不同形成了多種模式。主要有:

整租不售:
開發商不將物業出售,而將其整體出租給一家商業企業,由這家商業企業進行商業規劃及經營,開發商每年向商業企業收取約定的租金。
優點:整租給一家具備成功經驗的商業企業,便于經營定位和統一經營管理,商業經營易于成功,物業租金逐年遞增,形成穩定的利潤源泉,而且可將物業抵押融資,等待增值。
缺點:經營方進行商業選址時選擇面廣,談判實力強,壓價狠,開發商租金菲薄,租期長,套現難度大,初期資金壓力較大。

零租不售:
將物業分為相對較小如10至50平米的商鋪出租。一般情況下,租戶的經營項目具有相同主題或相同專業領域。這種模式廣泛用于各個專業市場,如電腦城、家具城、裝飾城等等。
優點:消費人流者含金量高,購買意欲明確;租金高,開發商收益可最大化;物業升值空間大;租期短,靈活性高。
缺點:要求資金實力雄厚,必須設立專業的經營管理公司負責經營管理;要求很強的策劃能力、招商能力、日常管理能力;經營風險較高。


整零結合:
將整層或大片的空間出租給大型的主力店,將其他空間分零出租給較小商戶。
優點:綜合了整租與零租的優勢;大小租戶的結構使項目穩定性提高;能維持較高的經常性收益。
缺點:要求開發商具備很雄厚的自有資金實力;需設立專業的經營管理公司和配備相關的商業專才;對主力店的招租能力要求極高。
這是大型購物中心廣泛采用的方式,廣州天河城就是典型的成功案例,不但收取豐厚租金,帶動了自身物業、周邊土地、物業的迅速增殖,形成了良好的社會效益和經濟效益。


零售零租:
將物業分零,出售產權,滯銷商鋪則作為出租物業。
優點:資金快速回籠。
缺點:因產權分散,難以統一經營管理,不利于擴大企業資產規模和統一經營定位! 

零售返租:
  優點:投資者有穩定的返還租金收入,能降低投資風險;開發商能在短期內回籠大量資金;返租后由專業管理機構統一管理運作。
缺點:風險高,如果經營者經營失敗,將不能兌現返租承諾,引發糾紛。

整體出售:
這種模式并非多數。一般由資金實力雄厚的投資性公司購買整個項目,而商業行業整體利潤較低,注重資產的流動性,一般不會直接購買商場來取得經營場所。
 

  無論哪種模式,客觀上存在業主、經營戶多而分散,眾多的經營戶又是在同一商業場所中開展經營活動的局面,彼此之間有極強的關聯性,如果由業主自行招租,經營戶自行經營,沒有集中管理,就無法將整個商業地產項目統一定位統一推廣,是注定要失敗的。商業地產必須實行統一經營,專業管理。


◆商業地產的產業鏈
商業地產如何成為購銷兩旺的交易平臺,是成功的根本,也是業界最關心的問題,它充分體現了資本的持續營運,其多樣性和復雜性遠勝住宅地產。從立項、規劃、設計,建設,銷售,策劃、推廣、招商、租賃、經營、消費,整個過程涉及發展商、投資者、管理商、經營戶、消費者,產業鏈環節眾多,只有每個環節都順利推進,整個商業地產項目才能持久興旺。

  消費者:獲得舒適的購物消費體驗,美好的感受令其流連忘返,并會成為良好口碑的傳送者。

  經營戶:零售業、餐飲業、服務業的經營者。這些行業本身利潤比較薄,對資金的流動性十分敏感,對于商鋪一般都選擇租賃的方式,很少自身投入大量資金資購買商鋪。 “客似云來”“貨如輪轉”是商業經營者的目標,他們最怕商場人氣不旺,只要人氣旺,即可獲得賺取豐厚的商業利潤,并輕松支付租金。

  投資者:商鋪投資者與商業經營者有著完全不同的目的,一般的投資者都不愿意自己介入商業項目的經營,投資商鋪是為了獲得理想的租金回報與地價升值。

  發展商:項目的投資主體,一般都是房地產發展商。發展商負責項目的建設開發。從土地、商業物業的開發、銷售、租賃中獲益。

  經營管理機構:絕大多數開發商并沒有配備商業專才,而且亦不打算介入純商業中的商品買賣,但作為商用物業的開發者,僅僅提供場所是遠遠不夠的,需要由專業的經營管理機構,對整個項目實施統一經營、專業管理。整個產業鏈中,經營管理機構的具有舉足輕重的地位。

  現實中的經營管理機構有些本身就是發展商屬下的一個部門,有些是獨立的管理公司,至于公司的名稱更是多樣,如“經營管理公司”、“管理咨詢公司”、“物業發展公司”、“市場管理公司”、“市場開發公司”、甚至“物業管理公司”,無論名稱如何,他們執行的都是對項目統一經營管理的職能。

  成功的商業地產項目能為產業鏈中的每個環節帶來理想的回報,反過來說,只有產業鏈中的每個環節都獲得成功,商業地產項目才算是成功。
近幾年特別是2000年以來全國商業地產的高速發展,既有非常成功的榜樣,也有慘敗的例子。業界對商業地產的態度也越來越成熟,越來越理性,很多開發商、經營管理機構,商業經營者,他們已不是在項目落成后才開始運作,而在開發前期就達成合作,共同對項目的經營模式、招商對象、業態需求和目標的客戶等因素進行充分研究論證,以減少投資的盲目性,降低投資風險,充分體現了規劃、經營、管理的重要性。

 

 

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